都市計画道路

都市計画道路とは、市街地の道路条件を改善するためや、計画的な都市づくりのために、都市計画の一環としてつくる道路です。主に都市をつなぐ幹線道路の整備を目的としており、幅員が20ｍ、30ｍなどといった大きな道路が多いのが特徴です。都市計画法に基づきながら整備を行う施設を「都市計画施設」といいますが、都市計画道路・都市計画公園・都市計画河川・都市高速鉄道の4つが挙げられます。これらの都市計画制限を受ける土地のうち、最も多いのが都市計画道路です。

都市計画道路の調査方法

対象物件が、都市計画道路予定地に該当するかどうかは、役所の都市計画担当課に問い合わせます。役所で「拡幅予定線図（予定概略線図・拡幅予想線図）」「地積測量図への線引き」「建築計画概要書」などを取得します。具体的な調査内容は、次のとおりです。

  1. 都市計画道路の名称、予定幅員
  2. 計画決定の段階か、事業認可の段階か
  3. 計画決定の場合は、事業が実施される予定時期
  4. 事業決定の場合は、工事完了・供用開始の予定時期
  5. 予定図面を入手し、調査対象地がどのように道路にかかるか、調査地の買収予定時期、買収される面積、買収実績からの推定買収価格

都市計画道路予定地が、計画決定段階か事業決定段階かによって規制が異なります。

計画決定段階の場合

計画決定段階の場合、都市計画法第53・54条の許可が必要になります。予定地内では「地階（地下）の無い2階建てまでで、木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などの非堅固な建物」しか建築できません。「堅固な建物」とは、鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリートなどの建物のことです。

第53条　都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。

第54条　都道府県知事は、前条第1項の規定による許可の申請があった場合において、当該申請が次の各号のいずれかに該当するときにその許可をしなければならない。

3．当該建築物が次に掲げる要件に該当し、かつ、容易に移転し、または除却することができるものであると認められること。
イ　階数が2以下で、かつ、地階を有しないこと。
ロ　主要構造部（建築基準法第2条第5号に定める主要構造部をいう。）が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること。

事業決定段階の場合

事業決定段階の場合、都市計画法第65条の規定に基づき、建築する際は都道府県知事の許可が必要になります。事業の進捗にもよりますが、余程のことがない限り建築の許可はおりません。

都市計画道路の場合「事業化の優先路線」が決まっている場合があります。優先路線とは「◯◯年度までに優先的に事業化したい路線」を意味し、該当しない道路に比べて事業化の見込みが高いといえます。なお、計画の見直しが行われることもあることに注意が必要です。

都市計画道路予定地（都市計画施設区域内）における建築の特例許可

都市計画道路が計画決定のみで、かつ優先路線に該当していなければ、届出を出すことにより予定地内の土地において3階建建築可能な自治体もあります。

決定段階ごとの調査内容とポイント

調査内容について、計画決定段階と事業決定段階とにわけると次のようになります。

計画決定段階及び事業決定段階の調査内容
計画決定計画道路の名称・番号計画幅員（路線全体の幅員・調査不動産の最寄幅員）計画決定年月日建築制限（53・54条）の確認と特例許可事業決定の予定事業化優先路線や見直し路線に該当するか公拡法届出の対象か
事業決定計画道路の名称・番号計画幅員（路線全体の幅員・調査不動産の最寄幅員）事業決定年月日建築許可の確認（65条）事業完了予定時期具体的な進捗状況（測量・買収・工事などについて)

この都市計画道路が事業決定され、都市計画道路予定地が買収されると、42条1項4号道路になります。

対象物件周辺に都市計画道路があるかどうか、物件の所在位置から半径約200m圏内まで調べた方が良いでしょう。騒音・振動・排気ガスその他気になることについて、重要事項説明書に記載すべきだからです。

また、計画決定段階における「公拡法（公有地の拡大の推進に関する法律）」は、自治体による土地の先行取得を検討する法律です。市街化区域内の5,000㎡以上の敷地や、都市計画施設がかかる一定面積以上の敷地（東京都は200㎡以上）の該当区域部分において、自治体が買取を検討するものです。そのため、不動産売買契約締結前に役所への届出が必要になります。

公拡法の届出義務は敷地全体の面積で決まり、都市計画施設にかかった部分の面積ではありません（届出対象面積は、自治体によって異なります）。届出の結果、購入が決まると、該当敷地部分を測量し買収されます。なお、マンション1室の売買の場合は、届出の対象外となるため調べる必要はありません。