建物の構造の種類
建物構造とは？メリット・デメリット別に解説
「建物構造」とは、建築物の骨組みに使用されている建築材料を指します。代表的な建物構造としては、以下の8つが挙げられます。
・木造（W造：Wood）・アルミ造（AL造：Aluminium）・軽量鉄骨造（S造：Steel）・重量鉄骨造（S造：Steel）・鉄筋コンクリート造（RC造：Reinforced Concrete）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造：Steel Reinforced Concrete）・コンクリート充填鋼管構造（CFT造：Concrete Filled Steel Tube）・コンクリートブロック造（CB造：Concrete Block）
この8種類の建物構造をメリット・デメリット別に見ていきましょう。
木造（W造）
木造は建物の柱や梁などの主要な部分を木材で作った構造のことです。戸建て住宅やアパートに用いられており、特に戸建て住宅の92.5％は木造が占めています。 [注1]
[注1]総務省統計局：平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要[PDF]
木造のメリット
木造は他の建物構造に比べて材料費が安価です。また、木材は軽いため基礎工事にもかかる手間も軽減できます。その結果、建築に必要なコストを抑えられます。
また、木材には水分を吸収・発散して一定の湿度を保つ「調湿効果」があることに加え、木造は通気性も高いため、カビや結露の発生を防ぐことができます。湿度の高い日本の住宅に適した建物構造となっているのです。
木造のデメリット
国税庁によれば木造の住宅や店舗の耐用年数は22年となっています。他の建物構造の耐用年数が30～50年弱程度であるのに比べると、強度や耐久性が劣る点はデメリットです。[注2] とは言え、最近では建物の躯体構造部分が長持ちするよう対策を施した、劣化対策等級を取得した物件も登場しています。
また、木材はシロアリなどの害虫被害を受ける可能性もあるため、定期的に点検するとともに、薬剤散布などの害虫対策を行う必要があります。[注2]国税庁：耐用年数（建物/建物附属設備）
アルミ造（AL造）
アルミ造はアルミニウム製の建材で作った構造を指します。
アルミ造のメリット
アルミ造のメリットは加工のしやすさです。アルミニウムは軽量で扱いやすく、高い精度で加工できます。現場では工場で加工した材料を組み立てれば良いため、工期を短縮することも可能です。また、アルミニウムはサビや腐食に強い材料なのも魅力です。塩害を受けやすい海沿いの住宅に用いられています。
アルミ造のデメリット
アルミニウムは軽量であるため、鉄やコンクリートに比べると強度は低くなっており、大型の建物に使うことは困難です。また、熱を伝えやすい材料であるため、断熱性は良くありません。そのため、断熱材を取り付ける、二重構造にするといった対策を行う必要があります。
軽量鉄骨造（S造）
軽量鉄骨造は厚さ6mm未満の鋼材を使った構造です。2階建てまでの戸建てやアパート、小型店舗に用いられる傾向があります。
軽量鉄骨造のメリット
軽量鉄骨造は材料を工場で大量に生産できます。そのため、安定した品質を保てるほか、材料費を抑えることが可能です。また、現場で材料を加工する手間がない分、短い工期で施工を終えられるため、人件費も削減できます。
軽量鉄骨造のデメリット
軽量鉄骨造に使われている材料は、高温になると強度が落ちて変形していまいます。そのため、火災時に建物が倒壊する恐れがあり、耐火被膜工事などを行い、強度を高めておくことが必要です。また、通気性や断熱性が悪く、カビや結露が発生しやすいというデメリットもあります。
重量鉄骨造（S造）
重量鉄骨造は厚さ6mm以上の鋼材を使った構造です。軽量鉄骨よりも強度があるため、3階建て以上のマンションやビル、大型店舗などの多くに用いられています。
重量鉄骨造のメリット
重量鉄骨造では、柱と梁を一体化した「ラーメン構造」と呼ばれる構造が採用されています。そのため、広い空間を確保できるとともに、吹き抜けやビルドガレージといった間取りにも柔軟に対応できます。また、軽量鉄骨造よりも厚みがある材料を使用するため、より耐久性や耐震性が高いのもメリットです。
重量鉄骨造のデメリット
鉄骨は厚みが増すほど材料費が高くなります。また、重量鉄骨造の建物は重いため、地盤補強工事にかかる費用も増えます。その結果、建築コストが増え、不動産の購入費用などに反映されることになります。
鉄筋コンクリート造（RC造）
鉄筋コンクリート造は、鉄筋とコンクリートを組み合わせて固めた素材による構造です。熱に弱く錆びやすい一方で、引張力の強い鉄筋と、熱に強いものの引張力の弱いコンクリートを一緒に使うことで、それぞれの弱点を補った強固な材料となっています。
鉄筋コンクリート造のメリット
鉄筋コンクリート造は耐久性や耐震性に優れており、国税庁によれば鉄筋コンクリート造の住宅における耐用年数は47年となっています。[注2]また、建物全体が耐火性に優れたコンクリートで覆われていることに加え、気密性の高さによって延焼の危険性も軽減するなど、火災に強い構造となっています。
鉄筋コンクリート造のデメリット
鉄筋コンクリート造は、建築コストが高くなるのがデメリットです。材料費がかさむほか、コンクリートと鉄筋で出来た重い建物を支えるため、地盤を強化する工事も必要になります。また、丈夫さは壊しにくさにつながります。そのため、増改築や取り壊しにかかる費用も高くなります。さらに延焼の危険性軽減に役立つ気密性の高さは、カビや結露を引き起こす原因にもなります。
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
鉄骨鉄筋コンクリート造は、鉄筋コンクリート造に用いられる素材に鉄骨を埋め込んだ構造です。鉄骨造と鉄筋コンクリート造の弱点を補った高性能の構造となっています。
鉄骨鉄筋コンクリート造のメリット
鉄骨鉄筋コンクリート造の魅力は耐久性の高さです。非常に丈夫であるため、高層階のタワーマンションやオフィスビルを建築できます。また、柱や梁を小さくして、居住面積を広げることも可能です。
鉄骨鉄筋コンクリート造のデメリット
鉄骨鉄筋コンクリート造のデメリットは建築コストの高さです。材料費が高いほか、建築の工程が鉄筋コンクリート造よりも複雑なため、工事が長期化し、人件費等がかかります。また、鉄筋コンクリート造と同じく気密性の高さでカビ・結露が発生しやすくなっています。
コンクリート充填鋼管構造（CFT造）
コンクリート充填鋼管構造は、鋼管の内側にコンクリートを充填した構造のことです。主に商業施設に用いられています。
コンクリート充填鋼管構造のメリット
コンクリート充填鋼管構造は耐久性や耐震性に優れているため、鉄骨以上に柱や梁を細くしても大丈夫。自由度の高い設計が可能となっています。また、鉄筋工事や型枠工事が不要であるほか、階ごとにコンクリートを打設するよりも効率的で工期を短く終えられることで、人件費を抑えることができます。
コンクリート充填鋼管構造のデメリット
コンクリート充填鋼管構造の建築には、コンクリートの品質管理や鋼管へのコンクリート充填に高い技術が必要となります。その結果、施工技術に優れた業者をしっかり見極める必要があります。
コンクリートブロック造（CB造）
コンクリートブロック造は、その名のとおりコンクリートブロックを積み上げて作った構造のことです。コンクリートブロックの内部には鉄筋が通され、コンクリートやモルタルなどを使って補強することで、プレハブなどの小規模な建物を建築できます。
コンクリートブロック造のメリット
コンクリートブロック造は耐震性や耐火性に優れているほか、鉄筋を使わないか、使うとしても少ない量であるため、鉄筋コンクリート造よりもコストを安く抑えられます。また、独特の風合いを生かしたデザインによる設計も可能です。
コンクリートブロック造のデメリット
コンクリートブロック造は防湿性に劣ることに加え、増改築が困難な点がデメリットです。そのため、住宅やアパートではなく、外塀や倉庫などに使われることが多いです。
8種類の建物構造まとめ
ここまでご紹介してきた8種類の建物構造のメリット・デメリットを表にまとめました。
| メリット | デメリット | |
| 木造（W造） | ・材料費が安い。・材料が軽いため基礎工事の手間が抑えられる。・調湿効果と通気性でカビや結露の発生を防ぐ。 | ・強度や耐久性が劣る。・害虫被害の可能性がある。 |
| アルミ造（AL造） | ・加工しやすい。・錆びや腐食に強い。 | ・強度が低い。・断熱性が低い。 |
| 軽量鉄骨造（S造） | ・工場生産で材料の生産と加工を行うため品質が安定する。・短い工期で施工を終え、人件費も抑えられる。・大量生産で材料費を抑えられる。 | ・高温下で変形する。・通気性や断熱性が悪く、カビや結露が発生しやすい。 |
| 重量鉄骨造（S造） | ・広い空間を確保できる。・柔軟な間取りに対応できる。・耐久性や耐震性に優れている。 | ・材料費が高い。・地盤補強工事にかかる費用が高い。 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | ・耐久性や耐震性に優れている。・耐火性や気密性が高く、火災に強い。 | ・材料費が高い。・地盤補強工事にかかる費用が高い。・増改築や取り壊しの際に高額の費用がかかる。・気密性が高いためカビや結露が発生しやすい。 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | ・耐久性が高く、高層階の建築も可能。・柱や梁を細くして居住面積を広くできる。 | ・材料費が高い。・作業が複雑で、工期が長くなり、人件費も増える。・カビや結露が発生しやすい。 |
| コンクリート充填鋼管構造（CFT造） | ・耐久性や耐震性に優れており、自由な設計が可能。・鉄筋工事や型枠工事が不要なため短い工期で終えられる。 | ・コンクリートの品質管理や充填に高い技術が必要となる。 |
| コンクリートブロック造（CB造） | ・耐震性や耐火性に優れている。・鉄筋コンクリートよりもコストが低い。・独特の風合いを生かしたデザインが可能。 | ・防湿性に劣る。・増改築が難しい。 |
建物構造それぞれのメリット・デメリットを不動産選びに活用しよう
建物構造によって、メリット・デメリットは異なります。とくに耐久性や耐震性、耐火性、コストなどは入居者や購入者を探す際にも大きく関わってくるポイントです。建物構造のメリット・デメリットを知り、自分にぴったりの不動産選びにぜひ活用してください。
地目の種類
地目は、土地の主たる用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地の２３種類に区分して定められております。
雑種地とは、雑種地以外のいずれの地目にも該当しない土地です。たとえば、ゴルフ場、ゴルフ練習場、飛行場、競馬場の馬場、駐車場、運動競技場、野球場、自動車展示場、自動車教習所、廃棄物処理用地、遊具を主とする遊園地、鉄塔敷地、変電所敷地、資材置場など数多くの土地が有ります。但し、飛行場やゴルフ場などのようにある目的のもとに一体的に利用されている広大な土地の一部に建物がある場合において、建物以外の土地の利用を主とし、建物はその付随的なものに過ぎないと認められる時は建物の敷地を含むその敷地全部を一団として雑種地とします。また、宅地造成途中等、流動的な状態では雑種地と認定することはできません。
地目とその説明
一 田 農耕地で用水を利用して耕作する土地
二 畑 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
三 宅地 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地
四 学校用地 校舎，附属施設の敷地及び運動場
五 鉄道用地 鉄道の駅舎，附属施設及び路線の敷地
六 塩田 海水を引き入れて塩を採取する土地
七 鉱泉地 鉱泉（温泉を含む。）の湧出口及びその維持に必要な土地
八 池沼 かんがい用水でない水の貯留池
九 山林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
十 牧場 家畜を放牧する土地
十一 原野 耕作の方法によらないで雑草，かん木類の生育する土地
十二 墓 地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
十三 境内地 境内に属する土地であって，宗教法人法（昭和26年法律第126号）第3条第2号及び第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む。）
十四 運河用地 運河法（大正2年法律第16号）第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
十五 水道用地 専ら給水の目的で敷設する水道の水源地，貯水池，ろ水場又は水道線路に要する土地
十六 用悪水路 かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
十七 ため池 耕地かんがい用の用水貯留池
十八 堤 防水のために築造した堤防
十九 井溝 田畝又は村落の間にある通水路
二十 保安林 森林法（昭和26年法律第249号）に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地 二十一 公衆用道路 一般交通の用に供する道路（道路法（昭和27年法律第180号）による道路であるかどうかを問わない。）
二十二 公園 公衆の遊楽のために供する土地
二十三 雑種地 以上のいずれにも該当しない土地
道路の種類
道路は大きく分けると公道と私道の二種類があります。どちらも一般的には道路と呼ばれていますが、公道とは国や地方公共団体（都道府県や市町村など）が指定・建設・管理する道路のことです。つまり公（おおやけ）の機関が指定・建設・管理する道路の事です。さらに細かく分類すると、国が指定する道路を国道、都道府県が指定する道路を都道府県道、市町村が指定する道路を市町村道と言います。これらはすべて公道になります。それに対して私道とは、個人または団体（企業など）が所有している土地を道路として使用している区域を言います。
具体的な公道と私道の違い
（1）管理・・・公道は国や地方公共団体が管理を行います。私道については基本的には所有者が管理を行います。（道路の舗装、埋設管の保守、管理等）費用については公道は税金から賄われるのに対し、私道は原則その所有者の負担となります。
（2）通行・・・公道はすべての人の道路なので自由に通行することが可能です。私道の場合は原則、道路の所有者や所有者の許可を得た人が通行可能となります。しかし、私道でも建築基準法のよって指定されたものについては原則誰でも自由に通行することができます。
（3）掘削・・・掘削についてはどちらも所有者の承諾が必要となります。公道については国や地方公共団体、私道についてはその道路の所有者の承諾を得なければ掘削を行うことができません。（掘削とは道路の舗装工事や、水道管などの埋設などの際に道路を掘ること）
道路の種類
建築基準法第42条によって「道路」として認められるのは次の条件に該当するものです。
（1）道路法による道路（第42条１項1号）・・・国道、都道府県道、市町村道、区道で幅員が4m以上のもの。≪公道≫
（2）都市計画法などにより造られた道路（第42条1項2号）・・・都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもの。
（3）既存道路（第42条1項3号）・・・建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員4m以上のもの。
（4）都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路（第42条1項4号）・・・道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。
（5）特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路（第42条1項5号）・・・建築物の敷地として利用するために、ほかの法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。≪位置指定道路≫
（6）法が適用されたときに既にあった幅員4m未満の道路（第42条2項）・・・建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。≪2項道路≫
これらの条件をどれも満たさないものについては、建築基準法上では「道路」として扱われないということになります。
接道義務
知っておきたい！物件の接道条件の考え方。再建築か改修か？
古くなってきた物件の建替えを考える時、老朽化した設備や耐震など、気になるポイントがたくさん浮かんできますよね。
でもちょっと待ってください。物件によっては、そもそも建替え(=再建築)できないケースがあるんです。今回は物件が再建築可能かどうかを見極めるポイント、「接道条件」について解説します。
その建物、接道していますか？
建築基準法では、建物の新築には接道義務が求められています。まずあなたの物件が一面でも道に接しているかどうか確認しましょう。もし奥まった場所にある建物でも、旗竿敷地という特殊な接道の仕方をしている可能性があります。
例えばこちらの通路は幅2m以上ある通路で写真の手前で道路と接しています。もしこの通路の幅が2m未満の場合は、接道していないことと同じ扱いとなり再建築不可=建て替えできない、ということになります。
なおアパートなど建築基準法で特殊建築物（共同住宅）として扱われている建物の場合、自治体によっては接道条件がより詳細に定まっている場合があるので要注意です。(たとえば接道している敷地の幅が何m以上、通路の幅が何m以上、など)
その道路、本当に「道路」ですか？
接道していたら、次は道路の幅をチェックしてみましょう。4m以上の幅があればそれは接道条件を十分に満たしている可能性が高いです。一方、4m未満の道路の場合は要注意です。実は建築基準法上「道路」と呼ばれているのは主に建築基準法42条に定められているものです。代表的なものとして、
・道路法による道路（国道、県道、市道等）
・土地区画整理法、都市計画法その他の法令による道路
などが上げられます。
これらを判断する基準のひとつが道路幅ということです。一方4m未満でも「道路」として扱われている場合があります。その代表的なものは、
・建築基準法施行の際、既に建築物が立ち並んでいる4ｍ未満の道路で、将来は4ｍに拡幅が可能と特定行政庁が指定した道路
で、こちらは42条第2項に記載されているため「2項道路」「みなし道路」と呼称されています。
2項道路の場合は、建替えの際に道路中心線から2mの位置が敷地境界になるよう、土地の範囲を調整する必要があります。こうして向かい側の家と協力して4m幅の道路を作るのです。
もし道の種類が分からない場合は、お住まいの自治体で道路台帳を見ることで詳細を確認することをおすすめします。
建替えではなく改修。せっかくやるならレシピで丁寧に。
建替えのできない土地は、道が狭く建物も密集しています。昔ながらの町の風景は親しみ深い一方で、火災や地震の際のリスクを抱えています。
また例えばアパートは「共同住宅」と呼ばれる特殊建築物のため、主要構造部の過半を改修する場合は確認申請(※)が必要となります。半分を超えない改修の場合は確認申請が不要ということですが、防災的な観点も踏まえた丁寧な改修が必要なのは言うまでもありません。
※確認申請…建物の建築行為(新築、条件を超える模様替え・修繕などの改修等)にあたって、建築基準法への遵法を確認するための申請行為のこと。
接道していない=再建築不可の土地は不動産価値が低くなってしまいます。お金をかけて大掛かりな改修を検討する前に、隣接する敷地の人から旗竿通路の分の土地を購入したり、土地を換地したり、接道条件を整えることから検討してみるのはいかがでしょうか。
もしすぐに条件整備できない場合も、諦めずに最小限の改修費でアパートを再生し、次のステップへ進む方策を考えてみましょう。