不動産賃貸に関して、知っておいた方が良い情報をご紹介いたします。
賃貸借契約の種類
普通借地権
通常の借地契約は，契約期間が終了しても，契約期間終了時に建物が存在すると借地権者が更新を請求した場合や，借地権者が使用を継続した場合には，従前と同様の条件で契約は更新されたものとみなされてしまいます（借地借家法5条）。
このように，後に説明する定期借地権とは異なり，更新されることを前提とした権利が，普通借地権ということになります。
地主は，これに対して異議を述べることができます（同法５条）が，この異議が認められるのは，①地主及び借地権者が土地の使用を必要とする事情（自己使用の必要性の比較衡量），②借地に関する従前の経緯（権利金や保証金等の有無・多寡，当事者間の信頼関係を破壊するような事情の有無等），③土地の利用状況（建ぺい率，容積率，商業地域か否か，防火地域か否か等），④地主が土地明け渡しの条件として，又は土地明け渡しと引き換えに立退料の申し出をした場合におけるその申し出内容を考慮して，正当事由があると認められる場合でなければならないとされています（借地借家法6条）。
上記のうち，④立退料の申し出については，あくまでも①～③の補完要素であるため，立退料を支払うだけで正当事由ありと認められるものではなく，他の事情との相関関係によって決まることになります。
定期借地権
定期借地権とは，平成4年8月1日より施行された借地借家法で新たに創設された制度で，更新がなく，定められた契約期間で確定的に借地関係が終了するものを指します。
旧借地法の下では，定期借地権は無く，地主が借地権者に対して土地の明渡しを求めるためには正当事由が必要でした。その結果，地主が借地権設定を躊躇したり，設定時において高い権利金等の支払いが生じたりしていました。
そこで，借地借家法では，一定の範囲で更新のない借地権を認めることとして，土地を貸したり借りたりしやすくしました。
定期借地権には，以下のアからウまでの三種類があります。
ア 一般定期借地権
存続期間を50年以上と定めることを要件とする定期借地権のことを，「一般定期借地権といいます（借地借家法22条）。
イ 事業用借地権
事業目的で存続期間を10年から50年未満（平成20年1月1日以前は20年以下）とする定期借地権のことを「事業用借地権」（同法23条）といいます。
ウ 建物譲渡特約付借地権
借地権を設定した日から30年以上を経過した日に借地上の建物を借地人から地主に譲渡することを予め約束して借地契約をする定期借家権を「建物譲渡特約付借地権」（同法24条）といいます。
一時使用目的の借地権
臨時設備の設置，その他一時使用のために設定したことが明らかな一時使用目的の借地権（同法25条）には借地借家法の存続期間の規定が適用されません（借地借家法25条，借地法9条）。
２．地上権と賃借権の違い
同じ借地権であっても，建物所有を目的とする地上権は物権であり，譲渡が自由であるのに対し，賃借権は債権なので譲渡するには地主の同意が必要となります（民法612条）。
これが地上権と賃借権の違いですが，賃借権譲渡の際，地主の承諾が得られない場合には，借地借家法19条に基づき，地主の承諾に代わる裁判所の許可を得ることにより賃借権の譲渡も認められています。
したがって，財産上の価値においては，両者の間に大きな差はないと考えられています。
３．旧借地法下で成立した既存借地権と新法下で成立した借地権 の違い
旧借地法は、借地権者の立場を守ることに重点が置かれていました。
そのため、契約期間を定めていても、地主が正当事由をもって更新を拒絶しない限り、自動的に契約は更新されてしまいます。
旧借地法法では、建物を堅固建物（石造・レンガ造・コンクリート造・ブロック造など）と、非堅固建物（木造など）に区分しており、それぞれで借地権の存続期間が異なります。
| 契約時の存続期間 | 最初の更新後の存続期間 | ||
| 堅固建物 | 期限の定めがない場合 | 60年 | 30年 |
| 期限の定めをする場合 | 30年以上 | 30年以上 | |
| 非堅固建物 | 期限の定めがない場合 | 30年 | 20年 |
| 期限の定めをする場合 | 20年以上 | 20年以上 | |
新法である借地借家法において，借地権の存続期間は一律30年とされました。
ただし、地主・借地権者がこれより長い期間を定める場合は、その期間が存続期間となります。
また、契約を更新する場合の期間は、1回目の更新では20年、2回目以降の更新では10年とされました。こちらも、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定できます。
なお、旧借地法下では堅固建物と非堅固建物で借地権の存続期間が異なっていましたが、借地借家法においてはその区別はなくなりました。
普通借家権
普通借家権は，以下で説明する⑵定期借家権，⑶終身借家権，⑷取壊し予定の建物の借家権以外の建物賃借権のことを指します。
建物賃貸借では，期間が満了しても，更新拒絶等の通知がなければ契約は終了せず（借地借家法26条1項），更新拒絶等の通知をしても，正当事由がなければ契約は更新して存続します（同法28条，正当事由ルール）。
特約によって正当事由ルールを配乗することは出来ません（同法30条）。
このように，普通借家権の場合には更新されるのが原則です。
また，平成11年の借地借家法改正において，出来るだけ賃貸借を継続させ，長期の契約を可能にするために，建物賃貸借に民法604条を適用しないものとされたため（借地借家法29条2項）建物賃貸借に長期についての制限はなく，民法604条1項の定めた上限である20年を超える期間を定めることも出来ます。
なお，普通借家権について１年未満の期間を定めたときは期間の定めのないものとみなされます（同法29条1項）。
なお，定期借家賃貸借であればこの短期に関する制限もなく（同法38条1項），どのように短い期間であっても定めることが可能です。
定期借家権
⑴で述べた通り，普通借家権の場合には，期間が満了しても更新拒絶等の通知がなければ契約は終了せず，更新拒絶等の通知をしても正当事由がなければ契約は更新して存続してしまいます（正当事由ルール）。
正当事由ルールは，かつて住宅の数がひっ迫していた時代における住宅政策の上に成立する仕組みであり，量的に十分な住宅供給がなされている現在の社会状況に照らせば借家人保護に偏りすぎており，良質な借地や借家の供給を制約していると考えられていました。
そこで，これを受けて，平成11年12月，借地借家法38条が改正され，契約更新がないとする条項（更新否定条項）の効力を認める新しい形態の建物賃貸借が創設されました。
これが，定期建物賃貸借（定期借家）です。
定期借家においては，更新の意思があるか否か，更新拒絶通知がなされたか否か，正当事由があるか否かを，いずれも問題にせず，期間が満了すれば確定的に終了する賃貸借です。
定期借家権を成立させるためには，更新否定条項が契約書において一義的に明示されていなければならないとされており，単に「定期借家制度に基づく」と契約書にあった事案で他の条項とのバランスから定期借家であることが否定された裁判例もあるので，契約時には弁護士のチェックを受けるなど，注意すること求められます。
終身借家権
高齢者の居住の安定確保に関する法律の第五章に終身建物賃貸借についての定めがあります。終身借家権とは，その名の通り，60歳以上の高齢者で，死ぬまで賃貸住宅に住み続けることができる借家権です。この終身建物賃貸借契約を締結することが出来る主体や方法は限定されています。具体的には，終身建物賃借人になることができるのは，①60歳以上の者（同居する人がいないか，又は同居者が配偶者若しくは60歳以上の親族である者）又はその高齢者と同居する配偶者で，自ら居住するために住宅を必要とする者です。終身建物賃貸人となることが出来るのは，終身賃貸事業者として都道府県知事の認可を受けた事業者（終身賃貸事業者）に限ります。そして，これらの者の間で，公正証書による等の書面によって契約するときに限って，「賃借人が死亡した時に終了する」と定めて建物賃貸借契約をすることができます。
取壊し予定の建物の借家権
借地借家法39条1項には，「法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。」と規定されています。
そして同条2項には，「前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない。」とあります。
この規定は定期借地権の導入に伴い、定期借地上の建物の賃貸借を，定期借地権が消滅して建物が取り壊されるときに終了させる場合等を想定して設けられました。
媒介報酬（賃貸）
媒介報酬の相場は、家賃の0.5カ月～1カ月
賃貸の媒介報酬の上限は『家賃の1カ月分+消費税』と定められていますが、不動産ポータルサイトを見ると、相場は『家賃の0.5カ月～1カ月分＋消費税』となっています。そこで、家賃別に媒介報酬の目安を計算すると、下表のような金額になります。
媒介報酬の目安（消費税込み）
| 家賃 | 媒介報酬+消費税 | |
|---|---|---|
| 0.5カ月分の場合 | 1カ月分の場合 | |
| 5万円 | 2万7500円 | 5万5000円 |
| 7万円 | 3万8500円 | 7万7000円 |
| 10万円 | 5万5000円 | 11万円 |
| 12万円 | 6万6000円 | 13万2000円 |
| 15万円 | 8万2500円 | 16万5000円 |
※消費税10％で計算
賃貸契約金
アパートやマンションなどの賃貸物件を借りる際には、賃貸借契約を結んで契約金を支払う必要があります。ただ、契約金といっても、不動産会社から渡される明細を見るとさまざまな項目があり、何のための費用なのかがイマイチわからない、というケースもあるでしょう。そこで今回は、賃貸借契約にまつわる費用の詳細について解説します。
賃貸借契約の際に支払う諸費用のすべて
賃貸借契約にあたって必要な費用はさまざまあります。賃貸借契約を結ぶ際には、さまざまな費用がかかります。
一般的に必要となる費用
・敷金
賃貸物件を借りるにあたって、所有者や管理会社に対して預け入れる費用です。あくまで預けるだけなので、退去する際には清掃費などを控除した上で返還されます。なお、地域によっては保証金と表現する場合もありますが、基本的に意味は同じです。
・礼金
物件の所有者に対して支払う費用です。文字通り、部屋を貸してくれることに対するお礼のようなもので、敷金とは違って返還はされません。
・前家賃・管理費
入居する当月の家賃を契約時に支払います。物件によっては、翌月分の家賃までまとめて一括で契約時に支払うこともあります。なお、月途中に入居する場合は、日割り計算するのが一般的です。
・仲介手数料
物件を仲介する不動産会社へ支払う手数料です。賃料の1ヶ月分を上限とすることが法律で定められています。物件を扱う不動産会社によって仲介手数料が異なる場合もあるので、事前に確認しておきましょう。
・火災保険料
火災保険に加入するための保険料です。“火災保険は物件の所有者が加入するものでは？”と思うかもしれませんが、所有者が加入している保険はあくまで“建物”に対する保険なので、火災で入居者の家財道具が燃えたとしても保険金はおりません。ここで言う火災保険料とは、入居する人の家財の保険のことです。また、賃貸の火災保険には借家人賠償がついていて、所有者に対する損害賠償についても保険金が支払われます。
・駐車場、駐輪場、バイク置き場等の使用料
物件に付随している駐車場や駐輪場、バイク置き場などを借りる場合、それが有償であれば当月分の使用料を入居時に支払います。
・保証料
家賃保証会社を利用する場合は、保証会社に対して保証料を支払います。保証料の金額は保証会社にもよりますが、おおむね賃料の0.5～1ヶ月分が一般的です。保証会社の利用は基本的には任意ですが、連帯保証人が見つからないなどの場合は、保証会社を利用することを契約条件にされる場合があります。
ここまでが、賃貸借契約を締結するにあたって、一般的に発生する費用の項目です。
希望した場合に必要となる費用
・室内消毒費用
入居前の室内消毒費用です。これは、ゴキブリなどの害虫を入居前に駆除するために行いますが、強制ではありません。なお、あくまで消毒であり、室内を掃除してくれるわけではありませんので、勘違いしないようにしましょう。
・エアコン洗浄費用
入居前にエアコンを洗浄するための費用です。もちろん、入居前にエアコンのフィルターなどは掃除されていますが、ここでいうエアコン洗浄とは専門会社による“高圧洗浄”のため、エアコン内部までとても綺麗になります。これも室内消毒費用と同様に任意です。
・鍵交換費用
鍵交換はすでにされていると思うかもしれませんが、募集期間中は多くの不動産会社が鍵を扱っているため、できれば入居が決まった段階でも交換するほうが安心な方もいるでしょう。
入居前だからできる害虫駆除もあります
手付金、申込金、預かり金それぞれの意味とは
賃貸借契約の申込みについては、手付金を受領できないことになっているため、部屋を借りるために手付金を支払うことはありません。手付金を支払うのは、売買契約の時です。よって、賃貸借契約の申込み後にキャンセルをしても、原則的に費用はかかりません。
ただし、申し込む際には、預かり金と言って、契約金の一部を申込みの際に不動産会社に預けます。
このお金のことを“申込金”と表現する人もいますが、正確には“預かり金”です。あくまで申込みの意思表示として預けるだけなので、もしも契約前にキャンセルすれば、全額が返金されます。また、契約が無事成立すれば、預かり金はそのまま契約金の一部に充当され、請求されるのはその残額となります。
なお、手付金や預かり金、さらには敷金や礼金に関する取扱いについては、関東と関西で異なる場合もあるため、実際にお金を支払う際には、何に対して支払うお金なのかを良く確認するようにしましょう。
消費税が課税される費用について
仲介手数料など、賃貸借契約において発生する費用については、個人であれ法人であれ、支払う先が課税業者であれば消費税が課税されます。ただし、家賃、管理費、敷金、礼金については、消費税の課税対象ではありません。なお、住居用としてではなく、事務所として使用する契約を結ぶ場合は、家賃、管理費及び返還しない礼金などについては消費税が課税されますので注意が必要です。
何のための費用なのか、納得してから支払うことが重要
このように賃貸借契約を締結する際には、さまざまな費用がかかります。
項目は多岐にわたりますが、自分自身が支払うものですから、何のために支払うのかについては、納得できるまで確認することが重要です。