不動産売買に関して、知っておいた方が良い情報をご紹介いたします。
査定の仕方
当社の不動産価格の査定は以下の価格から計算して出します。
路線価
路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています。）のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。なお、路線価が定められていない地域については、その市区町村の「評価倍率表」をご覧ください。
地価公示
地価公示は、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が、一般の土地の取引価格の指標とするなどのため、都市計画地域等における標準地を選定して、毎年1月1日時点の1平方メートル当たりの正常な価格を判定し公示するものです。
取引事例
取引事例比較法の計算をする際には、まず近隣地域または同一需給圏内の類似地域にある土地から取引事例を収集します。次に、収集した事例の土地取引価格に事情補正や時点修正、地域要因や個別的要因を比較して比準価格を求めるのが算出の流れです。
建物の評価は、固定資産税の評価額をそのまま利用
売買契約にかかる諸費用
１.印紙税 (契約金額に応じて契約書に貼付)
２.所有権移転登記
| 理由 | 土地の税率 | 建物の税率 |
|---|---|---|
| 売買 | 2％（令和8年3月31日までは1.5％） | 2％（令和6年3月31日までは0.3％） |
| 相続 | 0.4％ | 0.4％ |
| 贈与 | 2％ | 2％ |
| 競売 | 2％ | 2％ |
３.固定資産税清算金
不動産の売買に際しては毎年継続的に賦課される固定資産税、都市計画税を売主、買主がどのように分担するかという問題が生じるが、その負担額を算出する基礎となる日がいわゆる公租公課の起算日である。固定資産税、都市計画税は毎年1月l日の登記名義人に対して課せられるのであるから、税の分担については1月l日を起算日とするのが正しいとする暦年方式説(1月1日説)と1月1日はあくまで税の賦課期日にすぎず、課税対象期間は4月l日から翌年3月末日までと解釈するのが正当であり、したがって4月1日を起算日とすべきだとする年度方式説(4月1日説)の2説がある。
４.不動産取得税
土地や家屋を売買・贈与・交換などにより取得した場合は、原則として市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格によります。新築、増改築した家屋や造成した土地など新たにできた不動産については、調査のうえ、固定資産評価基準により評価した価格になります。※令和9年3月31日までの宅地等の取得については、課税標準額を2分の1とする特例措置が講じられています。
税率
| 不動産を取得した日 | 土地 | 家屋 | |
|---|---|---|---|
| 住宅 | 住宅以外 | ||
| 平成20年4月1日から 令和9年3月31日まで | 3％ | 3％ | 4％ |
５.解体費
建物を解体するために必要な費用がかかります。一軒家で３００万円くらいです。
６.確定測量費用
土地の売却前に行う確定測量費用は３０万円から６０万円ほどかかります。
７.媒介報酬
媒介報酬の支払額は「売買価格×3% ＋6万円＋消費税」で計算
媒介報酬（売買）
媒介報酬の支払額は「売買価格×3% ＋6万円＋消費税」で計算
媒介報酬の上限額は、売買価格に対する比率が宅地建物取引業法で決まっています。 比率は買うときも売るときも同じですが、売却価格が低い場合に特例がありますので、後ほど説明します。
■媒介報酬の上限額
| 売買価格※ | 媒介報酬の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格の4%+消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格の3%+消費税 |
※売買価格には消費税を含まない
なお、2018年の法令改正で、400万円以下の低廉な空家等の土地または建物を売る場合は、仲介手数料の上限額が18万円＋消費税となる特例が施行されました。近年空き家の増加が大きな問題となっています。長期間放置されていた空き家は低額売却しか見込めず、調査費用も嵩むケースが多いことが仲介手数料に反映されました。例えば200万円の物件を売却する場合、改正前は10万円プラス消費税が仲介手数料の上限でしたが、改正後は18万円プラス消費税が上限となります。購入の場合は特例の対象外ですので、10万円プラス消費税が仲介手数料の上限です。
■売買価格別 媒介報酬の目安
| 売買価格※ | 媒介報酬の上限額 | 媒介報酬の上限額（消費税10％を含む） |
|---|---|---|
| 300万円 | 売却時/18万円 購入時/14万円 | 売却時/19万8000円 購入時/15万4000円 |
| 1000万円 | 36万円 | 39万6000円 |
| 2000万円 | 66万円 | 72万6000円 |
| 3000万円 | 96万円 | 105万6000円 |
| 4000万円 | 126万円 | 138万6000円 |
| 5000万円 | 156万円 | 171万6000円 |
| 6000万円 | 186万円 | 204万6000円 |
| 7000万円 | 216万円 | 237万6000円 |
| 8000万円 | 246万円 | 270万6000円 |
| 9000万円 | 276万円 | 303万6000円 |
| 1億円 | 306万円 | 336万6000円 |
※売買価格には消費税を含まない
契約不適合責任
1、契約不適合責任とは？
「契約不適合責任」とは、売買や請負などの契約に基づき引き渡された目的物につき、以下の3点のいずれかに関して契約内容との間に相違があった場合に、売主（施工業者）が買主（施主）に対して負担する法的責任をいいます。
① 目的物の種類
契約上の目的物と、実際に引き渡された目的物の品目が異なる場合、契約不適合責任が発生します。
（例）シューズクロークを設置すべき場所に、通常の靴箱が設置されていた
② 目的物の数量
契約上定められた目的物の数量に対して、実際に引き渡された数量が過剰または不足している場合、契約不適合責任が発生します。
（例）収納棚を3つ並べて設置すべき場所に、収納棚が2つしか設置されていなかった
③ 目的物の品質
契約上定められた目的物の品質に対して、実際に引き渡された目的物の品質が劣っている場合、契約不適合責任が発生します。
（例）無垢材を使用すべきリビングの床に、合板材が使用されていた
特に新築の注文住宅では、建物に欠陥や契約との相違が見つかり、契約不適合責任が問題となるケースが多いのが特徴です。
2、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは？
2020年4月1日に改正民法が施行される以前は、「瑕疵担保責任」が契約不適合責任に近しいものとして存在していました。
改正前民法における瑕疵担保責任は、現行民法における契約不適合責任と類似し、売買等の目的物の欠陥・不備（＝瑕疵）について、売主（施工業者）側の責任を認めるルールです。
それでは、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは、どのような点にあるのでしょうか。
- （1）契約不適合責任では、契約責任説を明示的に採用改正前民法における瑕疵担保責任については、学説上「法定責任説」と「契約責任説」が対立していました。① 法定責任説
特定物の売買においては、契約で定められた目的物を引き渡せば足りるという考え方（特定物ドグマ）を基本としつつ、売主・買主間の公平を図るため、売主に特別の責任を認めたのが「瑕疵担保責任」であるとする説です。
法定責任説によると、瑕疵担保責任は、特定物に関する有償契約についてのみ適用されます。② 契約責任説
実際に引き渡された目的物の種類・数量・品質が、契約内容と適合していない場合には「不完全履行」に当たるため、瑕疵担保責任は「債務不履行責任」の一種として捉えるべきであるとする説です。
契約責任説によると、瑕疵担保責任は、目的物が特定物・不特定物のいずれである場合にも適用されます。
改正前民法下では、法定責任説が一応の通説とされつつも学説上の批判が根強かったため、現行民法では、契約責任説を明示的に採用し、「契約不適合責任」として再構成されるに至ったのです。 - （2）買主側が利用できる救済手段が増えた改正前民法における瑕疵担保責任では、買主は売主に対して、「損害賠償請求」と「契約の解除」を行うことができるにとどまりました。
これに対して、現行民法における契約不適合責任では、上記の2つに加えて、新たに「履行の追完請求」と「代金減額請求」が救済手段として認められています。
各救済手段の詳細については、後で詳しく解説します。 - （3）「隠れた瑕疵」の要件の撤廃改正前民法下の瑕疵担保責任では、法定責任説の考え方をベースとして、瑕疵の存在が「隠れた」ものであること、すなわち契約締結時点において、買主が瑕疵の存在について善意無過失であったことを要求していました。
これに対して、契約不適合責任の下で採用されている「契約責任説」によると、契約不適合責任が発生するかどうかは、専ら目的物が契約内容に適合しているかどうかによって判断されますので、買主の善意無過失は要件となりません。
そのため、現行民法下の契約不適合責任では、瑕疵担保責任で要求されていた「隠れた瑕疵」の要件が撤廃されています。
3、契約不適合責任を追及できる期間に要注意
施主・買主が、種類または品質に関して、施工業者・売主の契約不適合責任を追及する場合、契約不適合責任の責任期間内に、施工業者・売主に対して不適合の存在を通知しなければなりません。
責任期間は原則として、「不適合を知った時から1年」です（民法第566条、第637条第1項）。
責任期間に関する民法の定めは「任意規定」であるため、特約による排除が認められます。
ただし、新築住宅については、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」における特則が存在します。
すなわち、「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」については、「引き渡しから10年」の責任期間が強制的に適用されるので注意が必要です。
また、以下の場合についても、施工業者・売主側の免責が認められないので気を付けましょう。
① 不適合の存在を知りながら、施主（買主）に告げなかった場合
② 自らの行為により、権利に関する不適合が発生した場合
→いずれも契約不適合責任の免責が一切認められません（民法第572条、第559条）。
③ 売主が宅建業者の場合
→契約不適合責任の責任期間を、「引き渡しから2年以上」とする特約以外の、買主に不利となる民法566条に関する特約をすることはできません（宅地建物取引業法第40条第1項）。
不動産登記の種類
不動産登記の種類と必要なケース
■不動産登記の種類
不動産登記には、「建物表題登記」、「所有権保存登記」、「所有権移転登記」、「抵当権設定登記・抵当権抹消登記」の4種類があります。これらは、建物を新築した・不動産の所有者が変わった・金融機関などから大金を借り入れたい・借金を完済したため抵当権を抹消したい場合などに必要となります。
●建物表題登記
建物表題登記（「建物の表示登記」ともいう。）とは、一般的には建物を新築したときに行う、登記簿上の「表題部」を新しく作る登記です。不動産登記には、大きく分けて「表題部」と「権利部」の2つがあり、表題部には不動産の物理的現況が記録されます。土地であれば、所在・地目・土地面積、建物であれば、家屋番号、種類・建物の構造が記載されます。この表題部の登記については、建物が完成してから1ヶ月以内に登記申請をしなければなりません。
●所有権保存登記
所有権保存登記は、住宅を新築した場合など、登記がされていない不動産に、所有者として初めて設定する登記です。先述した不動産登記上の「権利部」は、不動産の権利関係を記録する部分であり、更に「甲区」と「乙区」に分かれています。甲区欄には、所有権に関する情報が記載されており、所有者の住所や氏名、不動産の取得日、その原因や経緯（売買、相続など）なども記載されています。所有権保存登記をする場合は、甲区欄の最初に、所有者として名前を入れることになります。この登記をすることで、登記簿上の証拠となり、その不動産についての所有権を、第三者に対抗することができます（不動産登記の対抗力）。
●所有権移転登記
所有権移転登記は、不動産を売買・贈与・相続した場合など、不動産の所有者が変わった場合に設定される登記です。所有権移転登記をすることで、当該不動産の所有権が、旧所有者から新所有者に移転し、新所有者は、その不動産の所有権を第三者対抗することができます（不動産登記の対抗力）。
●抵当権設定登記、抵当権抹消登記
不動産を借金の担保とし、その借金が返せなかった場合などに、貸出人が有する、借入人が担保とした不動産を売却して、その売却代金から回収することができる権利を、抵当権といいます。そして、不動産に抵当権を設定する登記のことを、抵当権設定登記といいます。また、借金を完済した場合は、設定された抵当権を抹消する、抵当権抹消登記を行います。
抵当権設定登記は、所有権以外の権利に関する情報が記載される、権利部の「乙区」に記録されます。
担保権
担保権とは、物などの売却代金から不払いが生じた債権を回収できる権利です。債権回収の確実性を高めるために設定されます。
担保権は、債務者または第三者が所有する財産に設定します。債務者が債務の履行をしなかった場合、債権者が裁判所に申立てを行って担保物を競売し、その代金を債権の弁済を充てることになります。
担保権によって債権が保護されることにより、債権者が安心して取引を行えるようになるのみならず、債務者にとっても信用力が補完されるメリットがあります。
例えば債務者が借入を望むとき、金融機関に対して担保を差し入れれば、より多くの金銭を借り入れることができます。債権者としても、担保権によって債権回収が担保されていれば、債務者に対して安心してお金を貸すことができます。
担保権は「物的担保」と呼ばれることもあります。物的担保は、法定担保権（＝民法で定められた担保権）である抵当権・質権・先取特権・留置権と、譲渡担保などそれ以外の担保権（＝非定型担保）に分類されます。
また物的担保と同様に、「保証」も債権の担保機能を果たします。保証は「人的担保」と呼ばれることがあり、単純保証・連帯保証・根保証などの種類があります。
物的担保と人的担保をまとめると、下記の表のようになります。
| 大分類 | 小分類 | 特徴 |
|---|---|---|
| 物的担保 | 抵当権 | 主に不動産を担保として提供する。抵当権の設定後も債務者等がそのまま使い続けることができる。 |
| 質権 | 弁済を受けるまで物を預かり続け、弁済が受けられないときはその物を売却して弁済を受ける権利。 | |
| 先取特権 | 特定の債権について法律上認められた優先回収権。 | |
| 留置権 | 受け取った物について生じた債権があるとき、弁済を受けるまで債権者が返却を断ることができる権利。 | |
| 譲渡担保 | 物の所有権を形式的に譲渡し、債務の弁済がなされないときに担保として売却できる権利。 | |
| 人的担保 | （単純）保証 | 主たる債務者が債務を弁済しないときに、債権者の請求に応じて代わりに弁済する約束。 |
| 連帯保証 | 主たる債務者が債務を弁済しないときに、主たる債務者と同一の責任を負って弁済する約束。単純保証よりも責任が重い。 | |
| 根保証 | 一定範囲内の不特定の債務について、まとめて保証すること。 |
各物的担保および人的担保について、次項以下で詳しく説明していきます。
物的担保とは
「物的担保」とは、物に設定される担保権です。債務不履行が発生した際には、担保物を売却した代金から弁済を受けることができます。
民法上の物的担保は①抵当権、②質権、③先取特権、④留置権の4種類で、①と②については「約定担保物権」、③と④については「法定担保物権」とも呼ばれます。
約定担保物権とは、当事者間が契約を交わすことで発生する担保権のことです。借入をする際、その当事者間の間で抵当権を設定することがよくあります。
法定担保物権とは、当事者間が契約を交わすことなく発生する担保権のことです。特定の債権を持つ債権者を法的に守るために定められています。
さらに、民法に定めがない担保権として、⑤譲渡担保などが実務上認められています。
抵当権
「抵当権」は、主に不動産に設定される約定担保物権です。被担保債権について債務不履行が発生すれば、担保不動産競売によって得た代金から弁済を受けられます。
抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
抵当権は、担保物債務者（または物上保証人）が引き続き利用できるという特徴を持ちます。
抵当権は、不動産の購入を目的とするローン（住宅ローン・不動産担保ローンなど）について広く利用されています。金融機関（または保証会社）は、債務者が購入する不動産に抵当権の設定を受け、債務不履行時にはその不動産を売却して債権回収を図ります。
質権
「質権」は、動産や権利に設定されることが多い約定担保物権です。被担保債権について債務不履行が発生すれば、担保物を売却して得た代金から弁済を受けられます。
質権を設定した場合、債務者（または物上保証人）が担保として提供した物を、債権者は債務の弁済がされるまで留置することができます。その間、債務者（または物上保証人）は質物を利用することができません。
抵当権の場合は動産を目的物とすることができませんが、質権の場合は不動産に加え、動産や債権も広く目的物とすることができます。
質権者は、その債権の担保として債務者又は第三者から受け取った物を占有し、かつ、その物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
例えば質屋では、顧客から預かる物について「動産質」を設定する代わりに、顧客に対して金銭を交付します。また、火災保険の保険金請求権には、住宅ローンを担保するための「権利質」が設定されることがあります。
先取特権
「先取特権」は、抵当権や質権とは異なり、契約行為により生じる担保権ではありません。民法の規定に従い、特定の債権を持つ債権者に対して、法律上当然に優先弁済権が与えられます（＝法定担保物権）。
先取特権者は、この法律その他の法律の規定に従い、その債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
先取特権にもさまざまな種類があります。例えば雇用関係から生じる給料等の請求権は、労働者の生活に関わる重要な権利であり、先取特権の1つとして法定されています。
他にも、「共益費用」「葬式費用」「日用品の供給」についての先取特権、「不動産の賃貸借」「動産の売買」「不動産の保存・工事・売買」が原因で生じる債権などにも先取特権が認められています。
先取特権が認められる場合、目的物が売却されてしまったり賃貸に出されてしまったりしたとしても、そこから債務者が受ける金銭等に対して優先弁済の主張をすることができます（＝物上代位）。
留置権
「留置権」も先取特権同様、法定担保物権の一種であり、特定の条件下で法律上当然に発生する担保権です。
他人の物の占有者は、その物に関して生じた債権を有するときは、その債権の弁済を受けるまで、その物を留置することができる。ただし、その債権が弁済期にないときは、この限りでない。
他人の物が手元にあり、その物について債権が生じた場合に留置権が発生します。
例えばある職人が時計の修理の依頼を受けたとしましょう。依頼主から時計を実際に受け取ってこれを修理したとき、職人は修理代金の支払いを受けるまでの間、留置権を主張して時計の引き渡しを拒むことができます。
譲渡担保
「譲渡担保」は民法に規定がありませんが、実務上認められた約定担保物権です。
譲渡担保を設定する場合、債務者（または物上保証人）は債権者に対して、担保物の所有権を形式上譲渡します。その後に債務不履行が発生すれば、債権者は譲渡担保物を売却して、その代金から弁済を受けることができます。
なお、売却代金が債権額を超える場合は、差額を債務者（または物上保証人）に返還して清算します。譲渡担保は質権と異なり、債権者に対して物を引き渡さなくてもよいのが大きな特徴です。債務者（または物上保証人）が担保物を使い続けたい場合に、譲渡担保がよく利用されています。
電子契約サービスの比較の教科書
日本には多数の電子署名・電子契約サービスがありますが、マネーフォワード クラウド契約では、「ここだけは事前に確認・比較しておくべき」と考えるポイントを図解でまとめました。
有難いことに大好評でセミナーも実施するなど、電子契約システムの導入を検討している方・興味のある方に、多くお読みいただいているガイドです。
人的担保とは
人的担保とは、民法上の「保証」を意味します。保証とは、主たる債務者が債務を弁済しない場合に、代わって債務を弁済する旨の約束です。
担保物の価値によって債権を担保する物的担保とは異なり、人的担保は保証人の信用によって債権を担保します。
人的担保には、①（単純）保証、②連帯保証、③根保証などの種類があります。
（単純）保証
保証の中でも、連帯保証・根保証のいずれでもないものは「単純保証」と呼ばれます。単純保証だけを指して、単に「保証」と呼称することもあります。
保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う。
単純保証の保証人は、主たる債務者が債務を弁済しない場合に、代わって債務を弁済する義務を負います。
ただし、債権者が保証債務の履行を求めたときでも「まずは主たる債務者に催告をしてください」と請求すること、ができます（＝催告の抗弁権）。
また、「主たる債務者には弁済するだけの資力があるから、主たる債務者の財産についてまずは執行してください」と主張することもできます（＝検索の抗弁権）。
さらに、複数の保証人がいる場合は、人数割りした自らの負担分のみ弁済すれば足ります（＝分別の利益）。
※主たる債務者：保証対象のとなる大元の債務に関する債務者のこと。保証債務を負う者（保証人）との区別のため「主たる債務者」と呼ばれる。
連帯保証
「連帯保証」は、債務不履行時に保証人が主たる債務者と同一の責任を負う保証です。
単純保証とは異なり、連帯保証人には催告の抗弁権・検索の抗弁権・分別の利益がいずれも認められません。従って、債務不履行が発生した場合、連帯保証人は債権者の請求に応じて、不履行となった債務全額を直ちに支払う必要があります。
根保証
「根保証」は、不特定の債権に対して包括的に行われる保証です。
保証や連帯保証は特定の債務を保証するものですが、根保証は被担保債務を特定せずに設定できます。継続的契約（不動産賃貸借契約など）を締結する当事者間では、将来にわたる契約上の債務を担保するため、根保証が活用されるケースがよくあります。
ただし際限なく根保証を認めてしまうと多大なリスクを負うことになりかねません。そこで個人が保証人となる根保証については極度額を定めなければならないと法定されています。