不動産売買に関して、知っておいた方が良い情報をご紹介いたします。
査定の仕方
当社の不動産価格の査定は以下の価格から計算して出します。
路線価
路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています。）のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。なお、路線価が定められていない地域については、その市区町村の「評価倍率表」をご覧ください。
地価公示
地価公示は、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が、一般の土地の取引価格の指標とするなどのため、都市計画地域等における標準地を選定して、毎年1月1日時点の1平方メートル当たりの正常な価格を判定し公示するものです。
取引事例
取引事例比較法の計算をする際には、まず近隣地域または同一需給圏内の類似地域にある土地から取引事例を収集します。次に、収集した事例の土地取引価格に事情補正や時点修正、地域要因や個別的要因を比較して比準価格を求めるのが算出の流れです。
建物の評価は、固定資産税の評価額をそのまま利用します。
売買契約にかかる諸費用
１.印紙税 (契約金額に応じて契約書に貼付)
２.所有権移転登記
| 理由 | 土地の税率 | 建物の税率 |
|---|---|---|
| 売買 | 2％（令和8年3月31日までは1.5％） | 2％（令和6年3月31日までは0.3％） |
| 相続 | 0.4％ | 0.4％ |
| 贈与 | 2％ | 2％ |
| 競売 | 2％ | 2％ |
３.固定資産税清算金
不動産の売買に際しては毎年継続的に賦課される固定資産税、都市計画税を売主、買主がどのように分担するかという問題が生じるが、その負担額を算出する基礎となる日がいわゆる公租公課の起算日である。固定資産税、都市計画税は毎年1月l日の登記名義人に対して課せられるのであるから、税の分担については1月l日を起算日とするのが正しいとする暦年方式説(1月1日説)と1月1日はあくまで税の賦課期日にすぎず、課税対象期間は4月l日から翌年3月末日までと解釈するのが正当であり、したがって4月1日を起算日とすべきだとする年度方式説(4月1日説)の2説がある。
４.不動産取得税
土地や家屋を売買・贈与・交換などにより取得した場合は、原則として市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格によります。新築、増改築した家屋や造成した土地など新たにできた不動産については、調査のうえ、固定資産評価基準により評価した価格になります。※令和9年3月31日までの宅地等の取得については、課税標準額を2分の1とする特例措置が講じられています。
税率
| 不動産を取得した日 | 土地 | 家屋 | |
|---|---|---|---|
| 住宅 | 住宅以外 | ||
| 平成20年4月1日から 令和9年3月31日まで | 3％ | 3％ | 4％ |
５.解体費
建物を解体するために必要な費用がかかります。一軒家で３００万円くらいです。
６.確定測量費用
土地の売却前に行う確定測量費用は３０万円から６０万円ほどかかります。
７.媒介報酬
媒介報酬の支払額は「売買価格×3% ＋6万円＋消費税」で計算
銀行融資の条件
銀行から借り入れる時に必要な10個の条件
銀行などの金融機関の融資審査は、稟議書によって行われます。稟議書は担当者が起案して、課長、支店長へ回付されて決済されることになります。
この稟議書には、資金使途、返済原資、担保、取引メリットなどが記載されていて、それを総合的に判断して融資するか否か決められます。
銀行の融資審査を通過するためには、以下の条件が必要になります。
（1）銀行の格付けをよくする
銀行は、すべての取引先企業を自社で格付けしていて、この格付けによって融資を行うか、行う場合にはどの程度の金利を設定するかなどの方針を決定します。
つまり、この格付けが高ければ融資を受けやすくなります。
格付けの内容は明らかにされていませんが、大体10～11の区分に分けられていると言われています。
| 債務者区分 | 格付け | 内容 | 金利条件 | 融資条件 |
|---|---|---|---|---|
| 正常先 | ①リスクなし | 財務内容が優れていて、債務履行の確実性は極めて高い水準である。 | 低金利 | 積極的 |
| ②ほとんどリスクなし | 財務内容は良好で、債務履行の確実性は高い水準にある。 | |||
| ③リスク些少 | 財務内容は一応良好であり、債務履行の確実性は十分ある。 | |||
| ④リスクはあるが良好水準 | 財務内容は一応良好であり、債務履行の確実性もある。 | |||
| ⑤リスクはあるが平均水準 | 債務履行の確実性は当面問題ない。 | |||
| ⑥リスクはやや高いが許容範囲 | 債務履行の確実性は、現在において問題はない。 | |||
| 要注意先 | ⑦リスクが高く要管理先 | 業況が低調または不安定で、財務内容に問題がある。 | 高金利 | 消極的・ もしくは 回収 |
| 要管理先 | ⑧警戒先 | 財務内容に重要な問題がある。 | 融資対象外 | |
| 破たん懸念先 | ⑨延滞先 | 経営難の状態にある。 | ||
| 実質破たん先 | ⑩実質破たん先 | 深刻な経営難の状態にあり、実質的な破たん状態 | ||
| 破綻先 | ⑪事故先 | 法的・形式的な破たんの事実が発生している。 | ||
上記の表でいうと、①から順に融資を受けることが厳しくなります。
「要注意先」なら、絶対に融資審査が通らないということはありませんが、要管理先から下に区分されてしまうと、銀行から借り入れを受けることはまず無理ということになるでしょう。
したがって、銀行からの借り入れを検討している時には、まずこの格付けをよくすることが必須条件となります。
とはいえ、銀行に「自社の格付けを教えてほしい」と聞いても、①正常先ならまだしもそれ以外の区分については教えてもらうのは難しいでしょう。
ただし、「格付けを知って、経営に生かしたい」という理由をきちんと説明することで、格付けを教えてもらえる場合があります。
（2）貸借対照表では「純資産」が重視される
前述した格付けを少しでも良くするためには、決算書の内容をよくすることが必要です。なかでも貸借対照表は、後述する損益計算書とともにもっとも重視される決算書です。
貸借対照表は、「会社にどれだけの財産や負債があるのかを表す書類」で、流動資産・固定資産・流動負債・固定負債・純資産に分けられています。このなかで最も重視されるのが「純資産」です。
純資産は、「純資産－総負債」で計算されますが、これがマイナスだと債務超過ということになってしまいます。そして、純資産がマイナスだと融資を受けることが大変難しくなります。
ただし、純資産がプラスでも決算書の資産科目を詳しく見てみると、資産として計上されている金額が、実際には計上されているだけの価値がないことがあります。たとえば、支払ってもらえる可能性が低い売掛金がある場合です。このようなケースでは、純資産がプラスでも、資産価値が低くなってしまいます。
（3）損益計算書では「損益の変化」が重視される
損益計算書は、「会社の営業活動等で得た収益や費用がわかり、儲けを表す書類」で、銀行がまずチェックするのは営業利益と経常利益です。
営業利益は、本業で稼いだ利益で、「売上総利益－販売管理費及び一般管理費」で計算します。
経常利益は、経常的な企業活動の結果稼いだ利益で「営業利益＋（営業外利益－営業外費用）」で計算します。
この2つの利益は最低でもプラスであることが重要です。営業利益や経常利益がマイナスであれば、その会社は利益を稼ぐ力がないことになり、返済の元手を生み出すことはできないと見られます。「融資をしても、最後まで返済してもらえる見通しが立たない」と判断されてしまうわけです。
（4）事業計画書は説得力のある内容にする
銀行で融資審査を行う際には、さまざまな書類を提出するよう要求されます。
前述した決算書は必ず要求されますし、月次資金繰り表や事業計画書などの提出も求められます。
事業計画書は、上記の貸借対照表や損益計算書などの決算書の内容が悪い場合には、それを挽回するための書類になります。決算書の内容が悪い場合には、銀行から要求されなくても、自主的に作成して銀行に提出すべきでしょう。
事業計画書では、どのように借入金を返済していくのか、その返済するためのお金をどのように稼ぐのかという「返済原資」も必要になります。
返済計画と事業計画の内容は整合しなければなりません。
そのため、事業計画書は、熱意ばかりを強調し独りよがりの内容にならないよう、注意します。
また、客観的に見ても説得力のある内容となることが大切です。
（5）資金使途が融資審査に影響する
資金使途とは、「融資された資金の使い道」のことで、融資審査においては、この資金使途が必ず聞かれます。なぜ資金が必要なのかについて、数値で示し客観的に分かるように説明することが必要です。
資金使途は、大きく運転資金と設備資金に分けられます。
設備資金は、購入する設備の見積書など明確な根拠を示すことで、説明が容易になりますが、運転資金にもさまざまな種類がありますので、これらの資金使途についてしっかり説明できるよう準備しておく必要があります。
| ①経常運転資金 事業活動を行う上では、販売代金回収のタイミングと仕入れ代金の支払いのタイミングがずれるため、立替払いが必要になることがあります。この立替払いの金額を計上運転資金といいます。 計上運転資金は、販売代金の回収時期や仕入代金の支払時期や棚卸資産の量などに変化がなければほぼ一定の金額であることが必要です。②増加運転資金 売上が増加したり、販売代金の回収が遅れたりといった変化があると、経常運転資金の金額が増加することになります。この増加した部分に対応するのが増加運転資金です。③納税資金 納税資金は、決算時の法人税などの支払いに必要な資金です。一時期に支払わなければならない多額の資金に対応するためのものとなります。④赤字資金 赤字による資金不足を補って経営改善までの時間を稼ぐための資金です。⑤季節資金 季節変動の大きい商品の場合には、ある特定の時季に多額の仕入代金の立替払いが必要となることがあります。たとえば、クリスマスや正月などの短期間に販売が集中するようなものです。このような季節変動の大きい商品を仕入れるために一時的に多額の支払いが必要になった時に対応するための資金が季節資金です。 |
（6）個人事業主は法人成りしておく
「法人成り」とは、個人事業主から株式会社などに法人化することをいいます。
個人事業主より法人の方が融資を受けやすいので、融資を受けたいなら、早めに法人成りしておくべきでしょう。
なぜなら、融資審査においては法人にしてからどれくらいの年月が経ったのかも審査ポイントのひとつとなるからです。
業績が長ければ長いほど、銀行からの信用は高くなります。
（7）代表者は連帯保証人になる
保証人とは、融資を受けた会社が返済できなくなった時に残りの返済金を代わって支払う人のことをいいますが、銀行はほとんどのケースで代表者は保証人となるように要求してきます。
会社の信用力が弱い場合でも、経営者個人にある程度の資産があれば、銀行はその内容を見るので、融資を受けやすくなります。
（8）借入金を返済するための計算方法を理解する
融資審査の際には、借入金をどれくらいの金額をどれくらいの期間で返済できるかを設定して説明しなければなりません。
設備資金については、設備の使用可能期間を考慮して設定することになります。
設備の減価償却期間以上に返済期間を延ばすことはできませんので、設備の減価償却期間を上限として、まず期間を出しそれから計算します。
運転資金の場合には、まず毎月の返済可能額から逆算して返済期間を計算します。長期の運転資金は、手元に余裕資金があるため、安定した資金繰りを行うことができるというメリットがありますが、依存してしまうと危険な面もあります。
会社の実情に合わせて決定するようにしましょう。
（9）銀行担当とのコミュニケーションに注意する
銀行の融資審査は稟議制です。
稟議制では、審査の種類が支店内で回覧され、そののち審査部で決議がされます。
このような稟議制では、融資係は否定的な意見を書くケースがほとんどです。なぜなら融資係は「融資の貸倒れを出さないこと」が評価されるポイントだからです。
したがって、試算表や資金繰り表を持参して融資係を訪問し、融資係がよい印象を持ってくれるよう努力しましょう。融資係がよい印象を持ってくれて稟議書でポジティブなことを書いてくれれば、それだけで審査が通る可能性が高くなります。
（10）税理士を活用する
銀行からの借り入れの融資審査は、決算書の内容と金融機関へ提出する事業計画書や資金繰り表、試算表などの情報の質によって決まります。
これらの書類をどのように作成しどのようにアピールするかは、税理士を活用するか否かで大きく変わってきます。
決算書や事業計画書は、税理士のサポートを受けて作成することで、説得力のある内容とすることができますし、それらをどのように説明すればよいかについては、税理士に質問して常に把握しておきましょう。
まとめ
以上、銀行から借り入れする際の融資審査時に必要となる10個の条件についてご紹介しました。業種によってはここでご紹介したこと以外にも、融資審査でチェックされるポイントがありますし、決算書の内容によっては、他にもさまざまな書類の提出を求められることもあります。
媒介報酬（売買）
媒介報酬の支払額は「売買価格×3% ＋6万円＋消費税」で計算
媒介報酬の上限額は、売買価格に対する比率が宅地建物取引業法で決まっています。 比率は買うときも売るときも同じですが、売却価格が低い場合に特例がありますので、後ほど説明します。
■媒介報酬の上限額
| 売買価格※ | 媒介報酬の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格の4%+消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格の3%+消費税 |
※売買価格には消費税を含まない
なお、2018年の法令改正で、400万円以下の低廉な空家等の土地または建物を売る場合は、仲介手数料の上限額が18万円＋消費税となる特例が施行されました。近年空き家の増加が大きな問題となっています。長期間放置されていた空き家は低額売却しか見込めず、調査費用も嵩むケースが多いことが仲介手数料に反映されました。例えば200万円の物件を売却する場合、改正前は10万円プラス消費税が仲介手数料の上限でしたが、改正後は18万円プラス消費税が上限となります。購入の場合は特例の対象外ですので、10万円プラス消費税が仲介手数料の上限です。
■売買価格別 媒介報酬の目安
| 売買価格※ | 媒介報酬の上限額 | 媒介報酬の上限額（消費税10％を含む） |
|---|---|---|
| 300万円 | 売却時/18万円 購入時/14万円 | 売却時/19万8000円 購入時/15万4000円 |
| 1000万円 | 36万円 | 39万6000円 |
| 2000万円 | 66万円 | 72万6000円 |
| 3000万円 | 96万円 | 105万6000円 |
| 4000万円 | 126万円 | 138万6000円 |
| 5000万円 | 156万円 | 171万6000円 |
| 6000万円 | 186万円 | 204万6000円 |
| 7000万円 | 216万円 | 237万6000円 |
| 8000万円 | 246万円 | 270万6000円 |
| 9000万円 | 276万円 | 303万6000円 |
| 1億円 | 306万円 | 336万6000円 |
※売買価格には消費税を含まない
契約不適合責任
1、契約不適合責任とは？
「契約不適合責任」とは、売買や請負などの契約に基づき引き渡された目的物につき、以下の3点のいずれかに関して契約内容との間に相違があった場合に、売主（施工業者）が買主（施主）に対して負担する法的責任をいいます。
① 目的物の種類
契約上の目的物と、実際に引き渡された目的物の品目が異なる場合、契約不適合責任が発生します。
（例）シューズクロークを設置すべき場所に、通常の靴箱が設置されていた
② 目的物の数量
契約上定められた目的物の数量に対して、実際に引き渡された数量が過剰または不足している場合、契約不適合責任が発生します。
（例）収納棚を3つ並べて設置すべき場所に、収納棚が2つしか設置されていなかった
③ 目的物の品質
契約上定められた目的物の品質に対して、実際に引き渡された目的物の品質が劣っている場合、契約不適合責任が発生します。
（例）無垢材を使用すべきリビングの床に、合板材が使用されていた
特に新築の注文住宅では、建物に欠陥や契約との相違が見つかり、契約不適合責任が問題となるケースが多いのが特徴です。
2、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは？
2020年4月1日に改正民法が施行される以前は、「瑕疵担保責任」が契約不適合責任に近しいものとして存在していました。
改正前民法における瑕疵担保責任は、現行民法における契約不適合責任と類似し、売買等の目的物の欠陥・不備（＝瑕疵）について、売主（施工業者）側の責任を認めるルールです。
それでは、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは、どのような点にあるのでしょうか。
- （1）契約不適合責任では、契約責任説を明示的に採用改正前民法における瑕疵担保責任については、学説上「法定責任説」と「契約責任説」が対立していました。① 法定責任説
特定物の売買においては、契約で定められた目的物を引き渡せば足りるという考え方（特定物ドグマ）を基本としつつ、売主・買主間の公平を図るため、売主に特別の責任を認めたのが「瑕疵担保責任」であるとする説です。
法定責任説によると、瑕疵担保責任は、特定物に関する有償契約についてのみ適用されます。② 契約責任説
実際に引き渡された目的物の種類・数量・品質が、契約内容と適合していない場合には「不完全履行」に当たるため、瑕疵担保責任は「債務不履行責任」の一種として捉えるべきであるとする説です。
契約責任説によると、瑕疵担保責任は、目的物が特定物・不特定物のいずれである場合にも適用されます。
改正前民法下では、法定責任説が一応の通説とされつつも学説上の批判が根強かったため、現行民法では、契約責任説を明示的に採用し、「契約不適合責任」として再構成されるに至ったのです。 - （2）買主側が利用できる救済手段が増えた改正前民法における瑕疵担保責任では、買主は売主に対して、「損害賠償請求」と「契約の解除」を行うことができるにとどまりました。
これに対して、現行民法における契約不適合責任では、上記の2つに加えて、新たに「履行の追完請求」と「代金減額請求」が救済手段として認められています。
各救済手段の詳細については、後で詳しく解説します。 - （3）「隠れた瑕疵」の要件の撤廃改正前民法下の瑕疵担保責任では、法定責任説の考え方をベースとして、瑕疵の存在が「隠れた」ものであること、すなわち契約締結時点において、買主が瑕疵の存在について善意無過失であったことを要求していました。
これに対して、契約不適合責任の下で採用されている「契約責任説」によると、契約不適合責任が発生するかどうかは、専ら目的物が契約内容に適合しているかどうかによって判断されますので、買主の善意無過失は要件となりません。
そのため、現行民法下の契約不適合責任では、瑕疵担保責任で要求されていた「隠れた瑕疵」の要件が撤廃されています。
3、契約不適合責任を追及できる期間に要注意
施主・買主が、種類または品質に関して、施工業者・売主の契約不適合責任を追及する場合、契約不適合責任の責任期間内に、施工業者・売主に対して不適合の存在を通知しなければなりません。
責任期間は原則として、「不適合を知った時から1年」です（民法第566条、第637条第1項）。
責任期間に関する民法の定めは「任意規定」であるため、特約による排除が認められます。
ただし、新築住宅については、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」における特則が存在します。
すなわち、「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」については、「引き渡しから10年」の責任期間が強制的に適用されるので注意が必要です。
また、以下の場合についても、施工業者・売主側の免責が認められないので気を付けましょう。
① 不適合の存在を知りながら、施主（買主）に告げなかった場合
② 自らの行為により、権利に関する不適合が発生した場合
→いずれも契約不適合責任の免責が一切認められません（民法第572条、第559条）。
③ 売主が宅建業者の場合
→契約不適合責任の責任期間を、「引き渡しから2年以上」とする特約以外の、買主に不利となる民法566条に関する特約をすることはできません（宅地建物取引業法第40条第1項）。
不動産登記の種類
不動産登記の種類と必要なケース
■不動産登記の種類
不動産登記には、「建物表題登記」、「所有権保存登記」、「所有権移転登記」、「抵当権設定登記・抵当権抹消登記」の4種類があります。これらは、建物を新築した・不動産の所有者が変わった・金融機関などから大金を借り入れたい・借金を完済したため抵当権を抹消したい場合などに必要となります。
●建物表題登記
建物表題登記（「建物の表示登記」ともいう。）とは、一般的には建物を新築したときに行う、登記簿上の「表題部」を新しく作る登記です。不動産登記には、大きく分けて「表題部」と「権利部」の2つがあり、表題部には不動産の物理的現況が記録されます。土地であれば、所在・地目・土地面積、建物であれば、家屋番号、種類・建物の構造が記載されます。この表題部の登記については、建物が完成してから1ヶ月以内に登記申請をしなければなりません。
●所有権保存登記
所有権保存登記は、住宅を新築した場合など、登記がされていない不動産に、所有者として初めて設定する登記です。先述した不動産登記上の「権利部」は、不動産の権利関係を記録する部分であり、更に「甲区」と「乙区」に分かれています。甲区欄には、所有権に関する情報が記載されており、所有者の住所や氏名、不動産の取得日、その原因や経緯（売買、相続など）なども記載されています。所有権保存登記をする場合は、甲区欄の最初に、所有者として名前を入れることになります。この登記をすることで、登記簿上の証拠となり、その不動産についての所有権を、第三者に対抗することができます（不動産登記の対抗力）。
●所有権移転登記
所有権移転登記は、不動産を売買・贈与・相続した場合など、不動産の所有者が変わった場合に設定される登記です。所有権移転登記をすることで、当該不動産の所有権が、旧所有者から新所有者に移転し、新所有者は、その不動産の所有権を第三者対抗することができます（不動産登記の対抗力）。
●抵当権設定登記、抵当権抹消登記
不動産を借金の担保とし、その借金が返せなかった場合などに、貸出人が有する、借入人が担保とした不動産を売却して、その売却代金から回収することができる権利を、抵当権といいます。そして、不動産に抵当権を設定する登記のことを、抵当権設定登記といいます。また、借金を完済した場合は、設定された抵当権を抹消する、抵当権抹消登記を行います。
抵当権設定登記は、所有権以外の権利に関する情報が記載される、権利部の「乙区」に記録されます。