市街化調整区域ってなに？建物は建てられるの？建てられないの？
マイホームを建てるうえで、土地は必要不可欠です。
土地を探している時、ポータルサイトや物件資料で「市街化調整区域」という単語を目にしたことはありませんか？
せっかく理想とする土地が見つかっても、市街化調整区域に位置する土地だった場合、土地は購入できても物件を建てられない、建築するにあたって許可が必要だったりすることも・・・。
今回は、市街化調整区域の特徴や市街化調整区域に建物が建てられる条件について解説いたします！
- 市街化調整区域って何？
- 土地には市街化区域と市街化調整区域があり、地方自治体ごとに都市計画法により指定されています。
市街化区域は街を活性化させるために活用する地域で、人が住みやすいようにインフラや住宅街、商業施設を計画的に建てていこうというエリアです。その反対に、市街化調整区域はあまり市街化開発をせず、都市化を抑制しようというエリアです。これは、無秩序な市街化の拡大を防ぐために指定されています。
まずは、市街化区域と市街化調整区域について知っておきましょう。
【市街化区域】
市街化区域は、街を活性化するための地域です。
人々が住みやすくなるように、インフラの整備などが積極的に行われます。
【市街化調整区域】
市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域です。
人が住むための住宅や商業施設などを建築することは原則認められていないエリアです。
※地方自治体に申請することで建てられる場合もあります。
■市街化調整区域の特徴
・土地価格が安いことが多い
市街化調整区域は、建物の建築や建て替えが制限されるため、土地の価格が安くなっています。また、土地の評価価額自体も安くなるため、固定資産税も抑えられるなど、税制上でのメリットもあります。
・静かな環境で過ごすことができる
市街化調整区域は、街の開発を抑制するエリアなので、交通量なども比較的少なく静かな環境で過ごすことができます。将来的にも、高いビルなどが立ち並ぶことがないため騒音などで悩むことは少ないでしょう。
・生活利便施設が近くにない
一般的に市街化調整区域は、農業や林業を行う地帯とされています。その為、駅・学校・病院・スーパーなど生活に必要な施設までの距離が遠くなってしまう可能性があります。
・インフラが整っていないケースも
市街化調整区域の場合は、下水道・ガス・電気・道路の舗装がされていない可能性があります。インフラが整っていないと、整備費用が必要となってくる場合も・・・。事前に整備費用がいくら必要になるのか確認する必要があります。 
- そもそも、市街化調整区域に住宅を建設することはできるのでしょうか。
市街化区域と比べると、家を建てるにあたり厳しい制限はありますが、禁止をされているというわけではありません。ここでは、市街化調整区域に家を建てられる例についてご紹介致します。
■条件をクリアできれば建築できる
市街化調整区域内でも、地方自治体に申請を行い、条件をクリアできていれば、建設許可を得ることができれば建物の建設が可能になります。条件としては、都市計画法34条に定められている基準を満たす必要があります。
■市街化調整区域で家を建てられる例
市街化調整区域に指定される以前から本家が現在まで継続してそこに住んでおり、世帯構成員であったものが分家する場合で、市街化区域に建築可能な土地を保有していないことが証明できた時に建てられます。例えば市街化区域に指定される以前からAさん一家が代々そこに住んでおり、同居していたAさんの次男が分家として敷地内に戸建を建築するとします。 - 【上記の例で建築を行うための条件】
- ・市街化調整区域に指定される以前から本家が継続して市街化調整区域内で本拠地としている。
- ・本家の世帯構成員であった者
- ○本家となる者の3親等以内の血族者
- 〇持ち家がないこと
- 〇本家の跡取りであること
- 〇結婚又は婚約をしていること
- 市街化調整区域で家を建てられる例は、細かな条件があります。
- ご自身が当てはまるの分からない場合は、一度お近くの不動産会社または地方自治体に相談してみるといいでしょう。
市街化調整区域を購入する際の注意点
■土地の地目を確認
土地の地目には、宅地・田・畑・山林・雑種地など、様々な種類があり、どの地目に該当するのか確認が必要です。
・宅地の場合
市街化区域・市街化調整区域を指定される日よりも前に宅地になっていることが重要です。
市街化区域・市街化調整区域を指定される前から宅地であり続けているのであれば、建築許可が得られる対象になります。
・農地の場合
地目が農地の場合は注意が必要です。
地目が農地の場合は、農業を営んでいる人でないと購入することが難しいです。農地以外の用途で利用できるように、農地転用の申請を行う必要があります。農地転用が不可能な場合は、宅地として利用することができず、住宅の建築もできないため、注意しましょう。
■線引き前の建物か、線引き後の建物かの確認
「線引き」とは、市街化区域と市街化調整区域に指定された日のことを指します。建物が現存している場合、市街化区域・市街化調整区域を指定される日よりも前に建てられた建物なのか、指定された後に建てられた建物なのか確認を行いましょう。建築年月日が物件資料では不明確な場合は固定資産税課税台帳などを調べる必要があります。建物が建てられた時期によって、建築許可に対する要件が変わってきます。建替えや増築の際に重要な部分になってきますので、必ず事前に確認を行ってください。
■区域指定の確認
市街化調整区域内でも都道府県の条例であらかじめ開発・建築が可能な区域が指定されている場合があります。
購入を検討している土地が、どのような区域指定をされているのか確認を行いましょう。
区域指定をされている土地であれば、利用度が高くなるので後に売却をする際にも有利になるケースがあります。
都市計画事業や土地区画整理事業などの開発地域の場合も建物を建築することが可能です。ただし、建築行為には許可が必要です。
■住宅ローンが通りにくいケースも
市街化調整区域は原則として家を建てることが認められていないため、住宅ローンの利用が難しく、銀行によっては融資の対象外にしているケースもあります。ただし条件によっては融資を行っている銀行もありますので、市街化調整区域の土地購入を検討中の方は、住宅ローンにも強い不動産アドバイザーに相談すると良いでしょう。
■住環境を整える必要がある
市街化調整区域はそもそも居住を目的にしていないため、電気やガス、水道などのライフラインが整っていないケースもあります。その場合は必要に応じて自己負担でライフラインを整える必要があるので、購入前にそうした費用も把握しておきましょう。